Khách mua nhà bị chủ đầu tư gian lận thuế mà không biết.

Để che giấu khoản thu thuế GTGT bất hợp pháp, nhiều CĐT cố tình “ngâm” hóa đơn

tài chính không giao cho khách hàng.

Nhiều hợp đồng mua bán (HĐMB) ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Trong khi đó, Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư (CĐT) mà khách hàng cần phải xem lại để tránh bị mắc bẫy.

Thực tế, đa phần khách hàng đã quen thuộc với cách tính thuế GTGT 10% với nhiều mặt hàng khác nhau. Do vậy, khi ký kết hợp đồng mua bán BĐS, họ mặc nhiên chấp nhận thuế GTGT 10% mà CĐT đưa ra. Để che giấu khoản thu thuế GTGT bất hợp pháp, nhiều CĐT cố tình “ngâm” hóa đơn tài chính không giao cho khách hàng.

Mới đây, ở TP.HCM, một vụ việc liên quan đến gian lận tính thuế GTGT đã bị vỡ lở. Khách hàng đã thanh toán 95% theo tổng giá trị hợp đồng với số tiền 528.771.672 đồng. Tuy nhiên, hóa đơn GTGT nhận được ghi tổng cộng tiền thanh toán chỉ 516.986.789 đồng.


Cụ thể, theo thông tin ghi trên hóa đơn, doanh thu nhượng bán căn hộ là 480.701.520 đồng, bao gồm: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 117.848.827 đồng và 362.852.693 đồng. Trong đó, thuế GTGT được tính là 10% x 362.852.693 = 36.285.269 đồng (95% giá trị HĐ). Số tiền 11.784.883 đồng bỗng dưng biến mất! Nguyên nhân là, trong hợp đồng, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 117.848.827 đồng đã được tính thuế 10% GTGT. Theo quy định, thì khi xuất hóa đơn không được tính thuế GTGT cho phần này nữa.

Ngày 18/4/2013, trong văn bản trả lời người dân liên quan đến vụ việc “thu thừa” tiền thuế tại dự án này, Chi cục thuế Quận 3 cho rằng: Việc xuất hóa đơn tách ra doanh thu chịu thuế GTGT, Doanh thu không chịu thuế GTGT (chuyển quyền sử dụng đất) của CĐT là đúng căn cứ pháp luật. Việc công ty này thu thừa tiền thuế GTGT của người mua và có làm cam kết đối với khách hàng sẽ hoàn trả số tiền thừa là cam kết dân sự, cơ quan thuế không có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp CĐT không thực hiện theo cam kết, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật. Hiện vụ việc đang được luật sư tư vấn trước khi khiếu tố.

Trao đổi với VietNamNet, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân - Giảng viên bộ môn BĐS, Trường Đại học Kinh tế Tài chính TP.HCM – cho biết, các xác định thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay được hướng dẫn chi tiết trong Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 và Thông tư số 65/2013/TT-BTC ngày 17/05/2013. Nhưng, thực tế vẫn có không ít CĐT cố tình làm trái còn khách hàng bị “móc túi” mà không hề hay biết.

Để rõ hơn về vấn đề này, người dân có thể tự tìm hiểu thêm các Nghị định, Thông tư hướng dẫn.

Ngoài ra, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cũng dẫn tình huống để khách hàng có thể hình dung rõ hơn cách tính thuế GTGT như sau:

Ví dụ: Trường hợp công ty kinh doanh bất động sản C bán một căn biệt thự, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là 8 tỷ đồng, trong đó giá bán nhà là 5 tỷ đồng, giá đất là 3 tỷ đồng. Công ty C thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án. Khách mua phải trả tiền làm 3 lần, lần thứ nhất là 30% hợp đồng (2,4 tỷ đồng), lần thứ hai là 50% hợp đồng (4 tỷ đồng), lần thứ ba thanh toán số còn lại là 1,6 tỷ đồng thì giá tính thuế GTGT như thế nào?

Trả lời: Cách tính thuế GTGT lần thứ nhất: (5 tỷ * 30%) * 10% = 150 triệu đồng

Cách tính thuế GTGT lần thứ hai: (5 tỷ * 50%) * 10% = 250 triệu đồng

Cách tính thuế GTGT lần thứ ba: (5 tỷ * 20%) * 10% = 100 triệu đồng

Như vậy tổng số thuế GTGT khách hàng phải thanh toán là 10% x 5 tỷ = 500 triệu chứ không phải 10% x 8 tỷ = 800 triệu. Một con số chênh lệch không hề nhỏ! Với dự án quy mô khoảng 200 căn biệt thự thì số tiền CĐT có thể gian lận của khách hàng số tiền lên đến 60 tỷ đồng.

Qua đây, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cũng khuyến cáo, người dân đã mua bất động sản ở các dự án nên xem lại cách tính thuế GTGT trong hợp đồng. Nếu thấy vấn đề nghi vấn, có thể tham vấn luật sư để được chỉ dẫn thực hiện đúng quy định, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

                                                                                         THEO VIETNAMNET

07:17 22/10/13

Người dân sẽ bớt khổ khi đi làm sổ đỏ

Thời gian qua tại TP.HCM người dân rất khổ sở khi đi làm sổ đỏ. Rất nhiều người phải nhờ đến "cò" vì thủ tục quá phức tạp và thời gian chờ đợi quá lâu.

Xung quanh vấn đề này, Báo Thanh Niên đã phỏng vấn ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường.

Theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến việc ách tắc, chậm trễ trong công tác đăng ký, cấp sổ đỏ thời gian qua?

Pháp lý của việc cấp sổ đỏ mới và cập nhật thông tin lên sổ đỏ cũ là như nhau. Tuy nhiên, do tâm lý của người dân khi nhận chuyển nhượng nhà, đất vẫn muốn được cấp sổ đỏ mới để được ghi tên ngay trên trang 1 của sổ đỏ

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự thay đổi về thẩm quyền giải quyết hồ sơ theo luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43 của Chính phủ. Cụ thể, pháp luật đất đai quy định có 2 dạng cấp sổ đỏ là cấp sổ đỏ lần đầu và cấp mới. Đối với dạng cấp sổ đỏ lần đầu không có gì thay đổi, vướng mắc. Tuy nhiên, đối với dạng thứ 2 là cấp sổ đỏ mới, khi người dân có sổ đỏ tiến hành sang tên đổi chủ do chuyển quyền... hoặc thay đổi hiện trạng như xây dựng nhà trên nền đất trống, tháo dỡ nhà cũ, xây nhà mới... dẫn đến khác biệt so với lúc cấp sổ đỏ lần đầu thì có sự thay đổi về quy trình dẫn đến ách tắc, chậm trễ.

Cụ thể những khó khăn vướng mắc hiện nay trong việc cấp sổ đỏ như thế nào, thưa ông?

Trước khi có Nghị định số 43, việc cập nhật thông tin lên sổ đỏ gốc hoặc đổi sổ mới cho người dân đều do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở các quận, huyện hoặc do UBND quận, huyện ký và cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, sau khi có Nghị định số 43 thì trình tự các bước thực hiện có sự thay đổi về thẩm quyền. Cụ thể, thẩm quyền cập nhật thông tin sổ đỏ gốc khi bổ sung tài sản (do xây dựng nhà trên nền đất trống) và cấp mới sổ đỏ được chuyển từ UBND quận, huyện về cho Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT). Còn thẩm quyền chứng nhận trên sổ đỏ gốc khi đổi chủ hoặc thay đổi hiện trạng nhà thì vẫn do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở quận, huyện thực hiện. Điều này dẫn đến việc hồ sơ cấp sổ đỏ mới phải thực hiện trong 3 bước từ việc nhận, thẩm định hồ sơ ở chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau đó mới chuyển lên Văn phòng Đăng ký đất đai TP, rồi mới trình lên Ban Giám đốc Sở TN-MT ký cấp sổ đỏ. Điều này đã mất nhiều thời gian, gây ách tắc.

Như vậy người dân có thể chọn cách cập nhật thông tin biến động nhà đất lên trang 3 - 4 của sổ đỏ thay vì mất thời gian, tốn thêm kinh phí đi làm sổ đỏ mới?

Đúng vậy, vì như đã nói ở trên, pháp lý của việc cấp sổ đỏ mới và cập nhật thông tin lên sổ đỏ cũ là như nhau. Tuy nhiên, do tâm lý của người dân khi nhận chuyển nhượng nhà, đất vẫn muốn được cấp sổ đỏ mới để được ghi tên ngay trên trang 1 của sổ đỏ. Ngoài ra, tâm lý nhiều người vẫn coi sổ đỏ do Sở TN-MT ký cấp quan trọng hơn so với việc UBND quận, huyện cập nhật thông tin lên sổ đỏ cũ. Do đó, hồ sơ dồn lên Sở rất nhiều. Nếu ở giai đoạn trước, bình quân cấp sổ đỏ mỗi tháng là 9.000 hồ sơ nhưng chia đều cho 24 địa phương ký cấp sổ, thì nay với quy định mới của luật, số lượng hồ sơ được các chi nhánh dồn lên Sở TN-MT ký sổ đỏ bình quân là 6.000 hồ sơ/tháng, nhưng chỉ có 2 lãnh đạo ký. Trong khi hồ sơ làm sổ đỏ trên Sở TN-MT vào năm 2014 là 2.577 hồ sơ, 6 tháng đầu năm 2015 con số này chỉ 1.328. Việc một khối lượng lớn hồ sơ của 24 địa phương dồn về Sở đã gây ra lúng túng, bị động cho hệ thống văn phòng đăng ký đất đai và Sở nên trong 3 tháng đầu sau khi hợp nhất các văn phòng đăng ký đất đai (quý 3/2015), số lượng hồ sơ trễ hẹn có lúc lên đến tỷ lệ 60%. Ngoài ra, trong thời gian TP chưa ban hành quy định về quy trình giải quyết thủ tục và cơ chế liên thông, phối hợp giữa các cơ quan nên hiện nay một số quận, huyện vẫn còn giữ theo cách làm cũ, chưa thống nhất thực hiện theo các quy định mới của luật Đất đai năm 2013, dẫn đến một số bất cập về thời gian giải quyết hồ sơ. Kết quả thống kê số liệu sau 1 năm hợp nhất (từ 1.7.2015 - 10.6.2016) đã cho thấy khối lượng hồ sơ giải quyết của chi nhánh văn phòng đăng ký quận, huyện là rất lớn và ngày càng tăng (có 561.120 hồ sơ đăng ký các loại, 131.399 hồ sơ sao lục, trả lời văn bản, kỹ thuật bản đồ...) trong khi đội ngũ viên chức, người lao động thì không thể tăng tương ứng được dẫn đến hồ sơ bị chậm trễ.

Giải pháp khắc phục sẽ như thế nào, thưa ông?

Thời gian qua, Sở TN-MT đã có nhiều giải pháp nhằm kéo giảm lượng hồ sơ trình Sở ký cấp mới sổ đỏ, nhưng vấn đề cốt lõi của tình trạng ách tắc là quy định pháp luật về thẩm quyền ký sổ đỏ vẫn chưa được sửa đổi nên chưa giải quyết triệt để. Chúng tôi đã có công văn kiến nghị Bộ TN-MT xem xét trình Chính phủ quyết định cho TP.HCM được làm thí điểm để Sở TN-MT ủy quyền cho Văn phòng Đăng ký đất đai TP ký sổ đỏ mới sau khi đăng ký biến động. Bộ TN-MT đã đưa nội dung phân cấp thẩm quyền vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

Nếu được thông qua, việc cấp sổ đỏ sẽ không còn tắc nữa, thưa ông?

Điều này sẽ giải quyết một bước về tháo gỡ ách tắc vừa qua. Tuy nhiên, nó chỉ tháo gỡ được một bước thủ tục, người dân vẫn phải thực hiện hai bước (Bước 1: chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thụ lý hồ sơ, chuyển thuế, xong thì trình Văn phòng đăng ký đất đai TP. Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai TP ký giấy chứng nhận) và do thừa ủy quyền ký sổ đỏ nên vẫn phải đóng dấu Sở TN-MT. Do đó, chúng tôi tiếp tục xin kiến nghị UBND TP đề nghị với Bộ TN-MT thí điểm giao cho chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện ký cấp sổ đỏ mới.

Để khi người dân chọn một trong hai cách làm sổ đỏ thì đều làm ở chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, không phải đưa lên Sở TN-MT. Chỉ khác nhau là nếu chọn hình thức cấp sổ đỏ mới thì tốn kém hơn vì phải nộp thêm lệ phí cấp sổ và có khi mất thêm thời gian chuẩn bị hồ sơ trong trường hợp phải đo, vẽ bản vẽ mới. Sở TN-MT cũng đang kiến nghị UBND TP giao Sở Thông tin - Truyền thông chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan và UBND 24 quận, huyện xác định việc triển khai phần mềm ISO điện tử để hồ sơ được “chạy” liên thông, nhanh hơn.

Đình Sơn (thực hiện)

9 yếu tố cần lưu ý trong việc giao dịch nhà phố ngay tại thời điểm tiến hành đặt cọc

Bất cẩn khi đặt cọc nhà đất, khách bị treo tiền tỷ 6 năm

Anh Tình (quận 7, TP HCM) mua căn nhà phố 2 tỷ đồng nhưng lại bỏ qua phần thỏa thuận chính xác ngày giao nhà và chế tài cụ thể khi đặt cọc, khiến giao dịch xảy ra tranh chấp, kéo dài hơn 6 năm mới đi đến hồi kết.

• Nhu cầu mua nhà phố tăng vọt vì biến động giá vàng / Lỗ bạc tỷ vì đầu tư nhà đất không chính chủ

Chia sẻ với VnExpress, anh Tình cho biết, sở dĩ xảy ra thương vụ dở khóc dở cười này vì anh không tham gia trực tiếp vào quá trình mua bán mà nhờ người quen đứng ra đặt cọc. Do tin tưởng vào mối quan hệ thân quen nên đã không sớm phát hiện ra tình trạng thiếu sót hy hữu trong việc thỏa thuận ngày nhận nhà, đồng thời cũng không có bất cứ điều khoản phạt tiền nào khi chậm giao nhà.

Chính vì không có điều khoản thoả thuận nào về vấn đề này trong hợp đồng đặt cọc nên khi bên bán nhận đủ số tiền 2 tỷ đồng mà chưa giao nhà, anh Tình phải chạy ngược chạy xuôi khiếu nại, kiện tụng, cầu cứu các cơ quan chức năng hỗ trợ. 

Mua nhà từ năm 2010 nhưng đến cuối năm 2015 mới nhận được nhà. Anh Tình chia sẻ: "Kể từ vụ mua nhà nhớ đời đó, tôi đã rút ra bài học kinh nghiệm là phải trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc, ràng buộc rõ thời gian bàn giao nhà. Nếu bên bán cù cưa thì phải bồi thường 20% số tiền khách đã đóng cho mỗi ngày chậm trễ". Theo anh Tình, phạt nặng như vậy không phải vì anh tham tiền, mà cốt để bảo vệ quyền lợi và tài sản. 

Không chỉ có bên mua gặp rắc rối vì bất cẩn trong khâu đặt cọc mà ngay cả bên bán cũng mắc phải sai sót này. Chị Đào sở hữu một thửa đất rộng 1.400 m2 ở quận 12, TP HCM sau thời gian đăng tin rao bán đã tìm được khách mua, giá tốt hơn so với kỳ vọng của gia đình 15%. Tuy nhiên bên mua kèm theo điều kiện là sẽ sử dụng khu đất trong quá trình nhận cọc khi chưa ký mua bán công chứng để san lấp mặt bằng và giao tiền cọc bằng công chứng. 

Khi mua bán bất động sản, đặc biệt là giao dịch nhà phố và tài sản gắn liền với đất, nhiều người thường không đánh giá đúng tầm quan trọng của hợp đồng đặt cọc, dẫn đến những sai lầm tưởng chừng rất nhỏ có thể gây thiệt hại nặng. Ảnh:Vũ Lê

Để đề phòng rủi ro, chị Đào đã nhờ một môi giới chuyên nghiệp ở địa phương cùng tham gia. Giao dịch trên được thực hiện bằng 2 hợp đồng đặt cọc. Thứ nhất là hợp đồng chuẩn với các điều khoản cơ bản tại văn phòng công chứng. Hợp đồng thứ 2 (hợp đồng phụ) là thoả thuận ký tay có người làm chứng với chi tiết với các điều khoản đầy đủ được hai bên thống nhất.

Tuy nhiên, đến khi ký công chứng xong thì phát sinh chuyện thoả thuận về việc ghi giá bán trên hợp đồng chính thức. Thương vụ này ngay lập tức phát sinh tranh chấp về giá trị thỏa thuận để đóng thuế thu nhập. Trước tình thế hồ sơ công chứng mua bán đã ký và treo tại văn phòng công chứng, chị Đào và gia đình phải chấp nhận chịu thiệt, giảm thêm một khoản tiền không nhỏ cho khách để thúc đẩy giao dịch thành công. 

Chuyên gia pháp lý bất động sản có thâm niên gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà phố TP HCM, Nguyễn Tấn Phong đánh giá, trong giao dịch bất động sản, có rất nhiều thoả thuận cần phải thực hiện. Một trong những khâu quan trọng nhất là việc thỏa thuận đặt cọc. Nếu thỏa thuận “không đủ” chặt chẽ thì dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên phần đông các bên liên quan đều không nhận thức được việc này.  

Theo ông Phong, có 9 yếu tố cần lưu ý trong việc giao dịch nhà phố ngay tại thời điểm tiến hành đặt cọc. Thứ nhất là thoả thuận giá bán. Thứ hai là thoả thuận phương thức thanh toán. Thứ ba là cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà. Thứ tư là nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí. Thứ năm là thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng. Thứ sáu là tính chính danh của người giao dịch hợp đồng. Thứ bảy là thỏa thuận về vật tư trang thiết bị. Thứ tám là thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại... Và lưu ý cuối cùng là thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.

Chuyên gia này phân tích, trên thực tế, không phải mọi giao dịch đều diễn ra thuận lợi. Có những trường hợp người mua phải vay ngân hàng, người bán đã nhận cọc rồi tiến hành lấy cọc để đi giao dịch một tài sản khác. Do đó, nếu chỉ vô tình một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến treo lại toàn bộ cả quy trình giao dịch mua bán. 

Là người đang nuôi tham vọng đầu tư dài hạn vào thị trường Việt Nam để phát triển phần mềm tích hợp hỗ trợ giao dịch bất động sản chuẩn an toàn tại TP HCM, CEO Công ty Propzy Việt Nam - John Le cho biết, các giao dịch nhà đất thường gặp những tình huống bể kèo hoặc treo dài hạn vì những sai lầm tưởng chừng như rất nhỏ.

Theo ông John Le, thị trường cần có thêm những công cụ hỗ trợ giao dịch cho cả bên bán và bên mua từ khi bắt đầu tìm kiếm, khảo sát cho đến lúc thương lượng, ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và hoàn tất thương vụ. "Làm được điều này không phải là dễ dàng nhưng sẽ tạo nền tảng tốt, giúp nâng hạng minh bạch cho thị trường và đảm bảo an toàn cho những đối tượng tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản", ông cho hay. 

Thủ tục quá 1 tháng, giám đốc sở chịu trách nhiệm

Thị trường đang sôi động nhưng các doanh nghiệp bất động sản cũng chịu nhiều sức ép, rủi ro từ cơ chế, chính sách
Ông Đinh La Thăng khẳng định quan điểm của TP là tạo môi trường bình đẳng cho tất cả DN làm ăn, kinh doanh.

Ngày 6.6, trong buổi làm việc với Thường trực Thành ủy TP.HCM, UBND TP, các doanh nghiệp bất động sản “khóc” với Bí thư Đinh La Thăng nhiều nhất là gánh nặng về tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài và chi phí "lót tay" quá lớn.

Gánh nặng tiền sử dụng đất

Thay mặt các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nêu vấn đề bức xúc nhất mà DN đang phải gồng mình gánh chịu là tiền sử dụng đất (SDĐ) quá cao.

Trong khi tiền SDĐ hiện không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng lại là một khoản thu ngân sách rất lớn theo quy định của luật Đất đai và luật Ngân sách nhà nước. Vì thế, nó trở thành "gánh nặng" của DN và người tiêu dùng, là "ẩn số" không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư và đã tạo ra cơ chế "xin - cho".

“Để minh bạch, hạn chế tham nhũng và tạo nguồn thu ổn định cho TP, về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền SDĐ” mà thay thế bằng sắc thuế SDĐ ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất”, ông Châu kiến nghị.

Một bất cập nữa theo ông Châu, nếu như trước đây việc thẩm định, xác định tiền SDĐ do Sở Tài chính đảm nhận thì nay có thêm sự tham gia của Sở Tài nguyên - Môi trường. Sở này đấu thầu qua mạng chọn công ty tư vấn xác định giá đất để đề xuất tính tiền SDĐ của dự án. Chi phí xác định giá đất do ngân sách chi trả, nên gần như các công ty tư vấn đều bỏ giá rất thấp (thậm chí chỉ vài trăm ngàn đồng) để được trúng thầu, sau đó công ty tư vấn sẽ "làm tình làm tội" chủ dự án và không loại trừ việc thỏa thuận kết quả xác định tiền SDĐ. Có trường hợp "khó xơi", công ty tư vấn bỏ của chạy lấy người. Điển hình như tại dự án 128 Hồng Hà (Q.Phú Nhuận) của Công ty CP thương mại Phú Nhuận, đơn vị tư vấn thẩm định giá bỏ giữa chừng dẫn đến việc định giá kéo dài và phức tạp khiến DN này lao đao.

Lãnh đạo một công ty BĐS cũng than phiền rằng việc khấu trừ tiền SDĐ hiện nay cũng đang quá bất công cho DN. Theo quy định tại Nghị định 45 thì "Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền SDĐ được trừ vào số tiền SDĐ phải nộp khi chuyển mục đích", nhưng trên thực tế, Sở Tài chính chỉ duyệt mức khấu trừ bằng khoảng 20% chi phí thực mà DN đã bỏ ra để giải phóng mặt bằng dự án; tiền SDĐ còn lại phải nộp rất nặng, bằng khoảng 80% chi phí đã giải phóng mặt bằng, nên gần như DN phải mua lại quyền SDĐ lần thứ hai.

Ông Nguyễn Cao Trí, thành viên HĐQT Công ty Capella Holdings, cho biết từ năm 2013 đã xin “chẻ” 46 căn hộ từ lớn sang nhỏ. UBND TP đã cho chủ trương nhưng đến nay các cơ quan chức năng chỉ cho “chẻ” 30 căn, số còn lại không cho vì vướng chỉ tiêu dân số. Hay Công ty Phú Long đấu giá mua 14 khu đất mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, H.Nhà Bè đã đóng tiền SDĐ 10 năm nay nhưng chỉ được cấp sổ đỏ cho 8 khu. Những khu còn lại chưa cấp do vướng... 2 hộ dân không chịu di dời. Hay Công ty Lê Thành khi làm dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê, chỉ duy nhất thủ tục xin chỉ tiêu dân số đã bị vướng ở UBND Q.Bình Tân 18 tháng nay chưa giải quyết xong khiến dự án chưa thể duyệt được quy hoạch 1/500. Số tiền lợi nhuận dự kiến 10% còn bị Sở Xây dựng đề nghị hiến tặng cho nhà nước.

“Lắng nghe và thay đổi ngay”

Trước những than phiền về tiền SDĐ quá cao, thời gian kéo dài, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường, nói rằng hiện nay ông đã thống nhất với Sở Tài chính ra một quy trình xác định giá đất rút ngắn từ 2 năm trước đây có thể còn 30 ngày và đã được công bố công khai trên website của Sở. Quy trình này xác định giá đất cụ thể, từng bước làm như thế nào, ai phụ trách và chịu trách nhiệm. Nếu khâu nào chậm thuộc trách nhiệm của ai thì xử ở đó. Trong khi đó, lãnh đạo Sở Tài chính cam kết thời gian thẩm định giá để xác định tiền SDĐ chỉ mất 5 ngày.

Ngay sau khi nghe phản ánh từ các DN, ông Đinh La Thăng nói ngay với ông Nguyễn Toàn Thắng, bắt đầu từ ngày mai thủ tục đóng tiền SDĐ chỉ 1 tháng phải xong. Nếu DN kêu mất mấy tháng thì ông Thắng là người chịu trách nhiệm. Liên quan đến phản ánh khấu trừ tiền SDĐ, ông Thăng cho rằng chỉ khấu trừ tiền theo phương án được duyệt, không thể khấu trừ theo thực tế bồi thường, bởi như vậy, DN muốn làm nhanh bồi thường cao ngất ngưởng rồi đòi khấu trừ thì không được.

Về phản ánh của các DN trước tình trạng TP đối xử không công bằng, có dự án được tăng quy mô dân số, có dự án không, ông Đinh La Thăng khẳng định quan điểm của TP là tạo môi trường bình đẳng cho tất cả DN làm ăn, kinh doanh. Ông Thăng yêu cầu trong thời gian tới, nếu dự án có đề nghị tăng quy mô dân số mà được chấp nhận, thì nhà đầu tư bắt buộc phải nộp thêm tiền xây dựng cơ sở hạ tầng cho phần diện tích kinh doanh tăng thêm, chứ không chấp nhận phương thức thu tự nguyện như hiện nay. Riêng về thủ tục xây dựng đối với độ cao công trình, ông Đinh La Thăng yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì làm việc với các bên liên quan để công bố rõ vị trí nào cần xin phép. Những vị trí nào không cần xin phép thì nhà đầu tư chỉ cần dựa theo quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 để làm.

Tại buổi làm việc, ông Đinh La Thăng nhìn nhận thị trường BĐS có vai trò hết sức quan trọng trong thị trường chung của TP.HCM và cam kết: “Cứ 3 tháng lãnh đạo TP sẽ làm việc với HoREA một lần. Chúng tôi xem nhu cầu phát triển của DN là nhu cầu phát triển của TP. Tinh thần của chúng tôi là lắng nghe và thay đổi ngay”.

Đình Sơn - Tân Phú

Trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu sẽ chặt chẽ hơn

Có hiệu lực từ hôm nay (1/7), Nghị định 46/2015/NĐ-CP sẽ góp phần nâng cao hơn nữa hiệu quả quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

• 
  

Để thống nhất và đồng bộ trong công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng cả trong quá trình khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng và bảo trì công trình xây dựng phù hợp với quy định của Luật Xây dựng 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, thay thế Nghị định 15/2013/NĐ-CP và Nghị định 114/2010/NĐ-CP.

Nghị định đã làm rõ thêm một số nguyên tắc liên quan đến trách nhiệm của các chủ thể trong công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng như trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng, trách nhiệm của các cơ quan chuyên môn về xây dựng; phân định trách nhiệm quản lý chất lượng công trình xây dựng giữa chủ đầu tư và các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng…

Cụ thể, nhà thầu khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định, phải có biện pháp tự quản lý chất lượng các công việc xây dựng do mình thực hiện. Nhà thầu chính hoặc tổng thầu có trách nhiệm quản lý chất lượng công việc do nhà thầu phụ thực hiện.

Chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm tổ chức quản lý chất lượng công trình phù hợp với hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án, hình thức giao thầu, quy mô và nguồn vốn đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng công trình...

Các cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra công tác quản lý chất lượng của các tổ chức, cá nhân tham gia xây dựng công trình; thẩm định thiết kế, kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng, tổ chức thực hiện giám định chất lượng công trình xây dựng; kiến nghị và xử lý các vi phạm về chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

Phân định rõ trách nhiệm của nhà thầu cung ứng sản phẩm xây dựng, vật liệu xây dựng; nhà thầu chế tạo, sản xuất vật liệu xây dựng, cấu kiện và thiết bị sử dụng cho công trình xây dựng; nhà thầu thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng công trình và các nhà thầu khác có liên quan.

Thanh Ngà

Theo Trí thức trẻ

Từ 5/8/2015, siết chặt công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng

Nghị định 59/2015/NĐ-CP sẽ góp phần nâng cao công tác quản lý vốn nhà nước và đảm bảo tính khả thi khi Luật Xây dựng 2014 đi vào cuộc sống

Từ ngày 5/8/2015 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung thi hành Luật Xây dựng năm 2014 về quản lý dự án đầu tư xây dựng chính thức có hiệu lực.

Nghị định 59 quy định cụ thể việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án; thực hiện dự án; kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng; hình thức và nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Luật Xây dựng năm 2014 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/7 được coi như bước ngoặt đánh dấu sự đổi mới kế tiếp về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng. Để Luật Xây dựng 2014 sớm đi vào cuộc sống, Nghị định 59 đã quy định rõ các nguyên tắc cơ bản của quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Nghị định nêu rõ, quản lý dự án đầu tư xây dựng phải đảm bảo nguyên tắc quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan quản lý nhà nước, của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan đến thực hiện các hoạt động đầu tư xây dựng của dự án. 

Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước được quản lý chặt chẽ, toàn diện, theo đúng trình tự để bảo đảm mục tiêu đầu tư, chất lượng, tiến độ thực hiện, tiết kiệm chi phí và đạt được hiệu quả dự án.

Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP) có cấu phần xây dựng được quản lý như đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách theo quy định của nghị định này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Công trình sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách được Nhà nước quản lý về chủ trương đầu tư, mục tiêu, quy mô đầu tư, chi phí thực hiện, các tác động của dự án đến cảnh quan, môi trường, an toàn cộng đồng, quốc phòng, an ninh và hiệu quả của dự án. Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm quản lý thực hiện dự án theo quy định của Nghị định này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn khác được Nhà nước quản lý về mục tiêu, quy mô đầu tư và các tác động của dự án đến cảnh quan, môi trường, an toàn cộng đồng và quốc phòng, an ninh. 

Nghị định cũng phân loại rõ quy mô các dự án theo quy mô, tính chất, loại công trình chính của dự án gồm: Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B và dự án nhóm C theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công.

Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm: Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo; công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng, không bao gồm tiền sử dụng đất.

Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo loại nguồn vốn sử dụng gồm: dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách và dự án sử dụng vốn khác.

Lan Nhi

Theo Trí thức trẻ

Sáu điểm mới “cốt lõi” trong Luật Xây dựng sửa đổi

Luật xây dựng 2014 gồm 10 chương, 168 điều tăng 01 chương, 45 điều so với Luật xây dựng 2003, và có hiêu lực thi hành từ 01/01/2015.

Thứ trướng Bộ Xây dựng Bùi Phạm Khán

Về Luật Xây dựng, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, nguyên tắc cơ bản và cũng là nội dung cốt lõi của Luật này là đổi mới phương thức và nội dung quản lý dự án, nhất là các dự án sử dụng vốn Nhà nước, khắc phục thất thoát và lãng phí, nâng cao chất lượng các công trình xây dựng. 

Luật Xây dựng 2014 với nhiều điểm mới sẽ tăng cường kiểm soát, quản lý chất lượng xây dựng ở tất cả các khâu trong quá trình đầu tư xây dựng, đảm bảo công khai, minh bạch về quy trình cấp giấy phép xây dựng; khắc phục trình trạng quy hoạch chồng lấn, quy hoạch treo, đảm bảo dự án đầu tư xây dựng đúng mục tiêu, chất lượng, hiệu quả, nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước về xây dựng. 

Ngày 10/7, Văn phòng Chủ tịch nước đã tổ chức họp báo về Lệnh của Chủ tịch nước công bố 11 luật và 1 nghị quyết, trong đó có Luật xây dựng sửa đổi được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 7, ngày 18/6/2014.

Thứ trướng Bộ Xây dựng Bùi Phạm Khánh cho biết: Luật xây dựng 2014 gồm 10 chương, 168 điều tăng 01 chương, 45 điều so với Luật xây dựng 2003, và có hiêu lực thi hành từ 01/01/2015 đã khắc phục những hạn chế tồn tại và có nhiều điểm mới phù hợp hơn so với Luật hiện hành.

Trong phần giới thiệu 6 nội dung "cốt lõi" của Luật xây dựng sửa đổi, Thứ trưởng Xây dựng Khánh đặc biệt nhấn mạnh đến yếu tố chống lãng phí đầu tư vốn ngân sách sẽ được siết chặt.

Thứ nhất, hiện nay đa số các dự án sử dụng vốn nhà nước đều lựa chọn áp dụng mô hình tổ chức ban quản lý dự án để trực tiếp quản lý từng dự án đầu tư xây dựng đơn lẻ. Cách làm này dẫn đến gia tăng về số lượng ban quản lý dự án, nhưng hạn chế về năng lực.

Để khắc phục, Luật đã bổ sung quy định hình thức ban quản lý chuyên nghiệp, ban quản lý khu vực đối với các công trình đầu tư công.

Không chỉ áp dụng với các dự án vốn ngân sách, những dự án chuyên ngành sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách của tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước cũng phải vận hành theo cơ chế này.

Thứ hai, Luật cũng tập trung vào vấn đề đổi mới kiểm soát, quản lý chất lượng xây dựng ở tất cả các khâu của quá trình đầu tư.

Trong đó, yêu cầu cơ quan chuyên môn về xây dựng phải tăng cường kiểm soát quá trình xây dựng trong tất cả các khâu nhằm chống thất thoát lãng phí, nâng cao chất lượng công trình xây dựng.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng khắc phục tình trạng thiếu trách nhiệm trong việc quản lý dự án, trong Luật Xây dựng sửa đổi đã đưa ra 5 hình thức quản lý dự án.

Theo đó, nét đổi mới chính là yêu cầu phải thành lập các ban quản lý chuyên nghiệp, trong đó có Ban quản lý khu vực, Ban quản lý chuyên ngành thay vì trước đây các ban quản lý được thành lập chủ yếu theo từng công trình xây dựng.

"Điểm mới này sẽ giúp giảm bớt đi nhiều số lượng các ban quản lý dự án, tiết kiệm kinh phí, khắc phục tình trạng dự án kéo dài, đội giá, chất lượng kém, thất thoát...", Thứ trưởng Khánh nói.

Thứ ba, phạm vi của Luật xây dựng điều chỉnh các hoạt động đầy tư xây dựng từ khâu quy hoạch xây dựng, lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cho đến khảo sát, thiết kế thi công xây dựng, nghiệm thu, bàn giao bảo hành, bảo trì các công trình xây dựng.

Sự điều chỉnh này áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọi nguồn vốn.

Theo ông Khánh, đây chính là điểm cốt lõi của Luật xây dựng sửa đổi nhằm quản lý chặt chẽ đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước, khắc phục lãng phí thất thoát, nâng cao chất lượng công trình.

Từ phương thức này dẫn đến một loạt điều khoản quy định và quản lý. Theo đó, đặt ra vấn đề đổi mới cốt lõi thứ bốn của Luật Xây dựng sửa đổi, đó là:

Đổi mới cơ chế quản lý chi phí nhằm quản lý chặt chẽ chi phí đầu tư xây dựng từ nguồn vốn nhà nước, bảo đảm sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ từ các chủ thể tham gia qua hợp đồng xây dựng.

Năm là, thống nhất quản lý nhà nước về trật tự xây dựng thông qua việc cấp giấy phép xây dựng, bảo đảm công khai, minh bạch về quy trình, thủ tục cấp giấy phép xây dựng.

Điểm mới trong chương này chính là quy định trường hợp được miễn giấy phép xây dựng cho nhiều trường hợp, cụ thể: công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sản dưới 500m2.

"Đặc biệt quy định việc cấp giấy phép xây dưng sẽ được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông nhằm rút ngắn thời gian, tránh gây phiền hà cho dân và doanh nghiệp", Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Điểm thứ sáu, Thứ trưởng Xây dựng Khánh cho biết: Luật Xây dựng sửa đổi xác định rõ trách nhiệm quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng, phân công, phân cấp hợp lý giữa các bộ, ngành, địa phương.

Theo đó, những quy định mới ở nội dung này sẽ xác định xoay quanh nội dung quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư xây dựng, trách nhiệm của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương.

Theo Mạnh Nguyễn

 Diễn Đàn Đầu Tư