Khách mua nhà bị chủ đầu tư gian lận thuế mà không biết.

Để che giấu khoản thu thuế GTGT bất hợp pháp, nhiều CĐT cố tình “ngâm” hóa đơn

tài chính không giao cho khách hàng.

Nhiều hợp đồng mua bán (HĐMB) ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Trong khi đó, Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư (CĐT) mà khách hàng cần phải xem lại để tránh bị mắc bẫy.

Thực tế, đa phần khách hàng đã quen thuộc với cách tính thuế GTGT 10% với nhiều mặt hàng khác nhau. Do vậy, khi ký kết hợp đồng mua bán BĐS, họ mặc nhiên chấp nhận thuế GTGT 10% mà CĐT đưa ra. Để che giấu khoản thu thuế GTGT bất hợp pháp, nhiều CĐT cố tình “ngâm” hóa đơn tài chính không giao cho khách hàng.

Mới đây, ở TP.HCM, một vụ việc liên quan đến gian lận tính thuế GTGT đã bị vỡ lở. Khách hàng đã thanh toán 95% theo tổng giá trị hợp đồng với số tiền 528.771.672 đồng. Tuy nhiên, hóa đơn GTGT nhận được ghi tổng cộng tiền thanh toán chỉ 516.986.789 đồng.


Cụ thể, theo thông tin ghi trên hóa đơn, doanh thu nhượng bán căn hộ là 480.701.520 đồng, bao gồm: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 117.848.827 đồng và 362.852.693 đồng. Trong đó, thuế GTGT được tính là 10% x 362.852.693 = 36.285.269 đồng (95% giá trị HĐ). Số tiền 11.784.883 đồng bỗng dưng biến mất! Nguyên nhân là, trong hợp đồng, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 117.848.827 đồng đã được tính thuế 10% GTGT. Theo quy định, thì khi xuất hóa đơn không được tính thuế GTGT cho phần này nữa.

Ngày 18/4/2013, trong văn bản trả lời người dân liên quan đến vụ việc “thu thừa” tiền thuế tại dự án này, Chi cục thuế Quận 3 cho rằng: Việc xuất hóa đơn tách ra doanh thu chịu thuế GTGT, Doanh thu không chịu thuế GTGT (chuyển quyền sử dụng đất) của CĐT là đúng căn cứ pháp luật. Việc công ty này thu thừa tiền thuế GTGT của người mua và có làm cam kết đối với khách hàng sẽ hoàn trả số tiền thừa là cam kết dân sự, cơ quan thuế không có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp CĐT không thực hiện theo cam kết, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật. Hiện vụ việc đang được luật sư tư vấn trước khi khiếu tố.

Trao đổi với VietNamNet, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân - Giảng viên bộ môn BĐS, Trường Đại học Kinh tế Tài chính TP.HCM – cho biết, các xác định thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay được hướng dẫn chi tiết trong Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 và Thông tư số 65/2013/TT-BTC ngày 17/05/2013. Nhưng, thực tế vẫn có không ít CĐT cố tình làm trái còn khách hàng bị “móc túi” mà không hề hay biết.

Để rõ hơn về vấn đề này, người dân có thể tự tìm hiểu thêm các Nghị định, Thông tư hướng dẫn.

Ngoài ra, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cũng dẫn tình huống để khách hàng có thể hình dung rõ hơn cách tính thuế GTGT như sau:

Ví dụ: Trường hợp công ty kinh doanh bất động sản C bán một căn biệt thự, giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là 8 tỷ đồng, trong đó giá bán nhà là 5 tỷ đồng, giá đất là 3 tỷ đồng. Công ty C thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án. Khách mua phải trả tiền làm 3 lần, lần thứ nhất là 30% hợp đồng (2,4 tỷ đồng), lần thứ hai là 50% hợp đồng (4 tỷ đồng), lần thứ ba thanh toán số còn lại là 1,6 tỷ đồng thì giá tính thuế GTGT như thế nào?

Trả lời: Cách tính thuế GTGT lần thứ nhất: (5 tỷ * 30%) * 10% = 150 triệu đồng

Cách tính thuế GTGT lần thứ hai: (5 tỷ * 50%) * 10% = 250 triệu đồng

Cách tính thuế GTGT lần thứ ba: (5 tỷ * 20%) * 10% = 100 triệu đồng

Như vậy tổng số thuế GTGT khách hàng phải thanh toán là 10% x 5 tỷ = 500 triệu chứ không phải 10% x 8 tỷ = 800 triệu. Một con số chênh lệch không hề nhỏ! Với dự án quy mô khoảng 200 căn biệt thự thì số tiền CĐT có thể gian lận của khách hàng số tiền lên đến 60 tỷ đồng.

Qua đây, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cũng khuyến cáo, người dân đã mua bất động sản ở các dự án nên xem lại cách tính thuế GTGT trong hợp đồng. Nếu thấy vấn đề nghi vấn, có thể tham vấn luật sư để được chỉ dẫn thực hiện đúng quy định, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

                                                                                         THEO VIETNAMNET

07:17 22/10/13

Người dân sẽ bớt khổ khi đi làm sổ đỏ

Thời gian qua tại TP.HCM người dân rất khổ sở khi đi làm sổ đỏ. Rất nhiều người phải nhờ đến "cò" vì thủ tục quá phức tạp và thời gian chờ đợi quá lâu.

Xung quanh vấn đề này, Báo Thanh Niên đã phỏng vấn ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường.

Theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến việc ách tắc, chậm trễ trong công tác đăng ký, cấp sổ đỏ thời gian qua?

Pháp lý của việc cấp sổ đỏ mới và cập nhật thông tin lên sổ đỏ cũ là như nhau. Tuy nhiên, do tâm lý của người dân khi nhận chuyển nhượng nhà, đất vẫn muốn được cấp sổ đỏ mới để được ghi tên ngay trên trang 1 của sổ đỏ

Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự thay đổi về thẩm quyền giải quyết hồ sơ theo luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43 của Chính phủ. Cụ thể, pháp luật đất đai quy định có 2 dạng cấp sổ đỏ là cấp sổ đỏ lần đầu và cấp mới. Đối với dạng cấp sổ đỏ lần đầu không có gì thay đổi, vướng mắc. Tuy nhiên, đối với dạng thứ 2 là cấp sổ đỏ mới, khi người dân có sổ đỏ tiến hành sang tên đổi chủ do chuyển quyền... hoặc thay đổi hiện trạng như xây dựng nhà trên nền đất trống, tháo dỡ nhà cũ, xây nhà mới... dẫn đến khác biệt so với lúc cấp sổ đỏ lần đầu thì có sự thay đổi về quy trình dẫn đến ách tắc, chậm trễ.

Cụ thể những khó khăn vướng mắc hiện nay trong việc cấp sổ đỏ như thế nào, thưa ông?

Trước khi có Nghị định số 43, việc cập nhật thông tin lên sổ đỏ gốc hoặc đổi sổ mới cho người dân đều do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở các quận, huyện hoặc do UBND quận, huyện ký và cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, sau khi có Nghị định số 43 thì trình tự các bước thực hiện có sự thay đổi về thẩm quyền. Cụ thể, thẩm quyền cập nhật thông tin sổ đỏ gốc khi bổ sung tài sản (do xây dựng nhà trên nền đất trống) và cấp mới sổ đỏ được chuyển từ UBND quận, huyện về cho Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT). Còn thẩm quyền chứng nhận trên sổ đỏ gốc khi đổi chủ hoặc thay đổi hiện trạng nhà thì vẫn do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở quận, huyện thực hiện. Điều này dẫn đến việc hồ sơ cấp sổ đỏ mới phải thực hiện trong 3 bước từ việc nhận, thẩm định hồ sơ ở chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau đó mới chuyển lên Văn phòng Đăng ký đất đai TP, rồi mới trình lên Ban Giám đốc Sở TN-MT ký cấp sổ đỏ. Điều này đã mất nhiều thời gian, gây ách tắc.

Như vậy người dân có thể chọn cách cập nhật thông tin biến động nhà đất lên trang 3 - 4 của sổ đỏ thay vì mất thời gian, tốn thêm kinh phí đi làm sổ đỏ mới?

Đúng vậy, vì như đã nói ở trên, pháp lý của việc cấp sổ đỏ mới và cập nhật thông tin lên sổ đỏ cũ là như nhau. Tuy nhiên, do tâm lý của người dân khi nhận chuyển nhượng nhà, đất vẫn muốn được cấp sổ đỏ mới để được ghi tên ngay trên trang 1 của sổ đỏ. Ngoài ra, tâm lý nhiều người vẫn coi sổ đỏ do Sở TN-MT ký cấp quan trọng hơn so với việc UBND quận, huyện cập nhật thông tin lên sổ đỏ cũ. Do đó, hồ sơ dồn lên Sở rất nhiều. Nếu ở giai đoạn trước, bình quân cấp sổ đỏ mỗi tháng là 9.000 hồ sơ nhưng chia đều cho 24 địa phương ký cấp sổ, thì nay với quy định mới của luật, số lượng hồ sơ được các chi nhánh dồn lên Sở TN-MT ký sổ đỏ bình quân là 6.000 hồ sơ/tháng, nhưng chỉ có 2 lãnh đạo ký. Trong khi hồ sơ làm sổ đỏ trên Sở TN-MT vào năm 2014 là 2.577 hồ sơ, 6 tháng đầu năm 2015 con số này chỉ 1.328. Việc một khối lượng lớn hồ sơ của 24 địa phương dồn về Sở đã gây ra lúng túng, bị động cho hệ thống văn phòng đăng ký đất đai và Sở nên trong 3 tháng đầu sau khi hợp nhất các văn phòng đăng ký đất đai (quý 3/2015), số lượng hồ sơ trễ hẹn có lúc lên đến tỷ lệ 60%. Ngoài ra, trong thời gian TP chưa ban hành quy định về quy trình giải quyết thủ tục và cơ chế liên thông, phối hợp giữa các cơ quan nên hiện nay một số quận, huyện vẫn còn giữ theo cách làm cũ, chưa thống nhất thực hiện theo các quy định mới của luật Đất đai năm 2013, dẫn đến một số bất cập về thời gian giải quyết hồ sơ. Kết quả thống kê số liệu sau 1 năm hợp nhất (từ 1.7.2015 - 10.6.2016) đã cho thấy khối lượng hồ sơ giải quyết của chi nhánh văn phòng đăng ký quận, huyện là rất lớn và ngày càng tăng (có 561.120 hồ sơ đăng ký các loại, 131.399 hồ sơ sao lục, trả lời văn bản, kỹ thuật bản đồ...) trong khi đội ngũ viên chức, người lao động thì không thể tăng tương ứng được dẫn đến hồ sơ bị chậm trễ.

Giải pháp khắc phục sẽ như thế nào, thưa ông?

Thời gian qua, Sở TN-MT đã có nhiều giải pháp nhằm kéo giảm lượng hồ sơ trình Sở ký cấp mới sổ đỏ, nhưng vấn đề cốt lõi của tình trạng ách tắc là quy định pháp luật về thẩm quyền ký sổ đỏ vẫn chưa được sửa đổi nên chưa giải quyết triệt để. Chúng tôi đã có công văn kiến nghị Bộ TN-MT xem xét trình Chính phủ quyết định cho TP.HCM được làm thí điểm để Sở TN-MT ủy quyền cho Văn phòng Đăng ký đất đai TP ký sổ đỏ mới sau khi đăng ký biến động. Bộ TN-MT đã đưa nội dung phân cấp thẩm quyền vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

Nếu được thông qua, việc cấp sổ đỏ sẽ không còn tắc nữa, thưa ông?

Điều này sẽ giải quyết một bước về tháo gỡ ách tắc vừa qua. Tuy nhiên, nó chỉ tháo gỡ được một bước thủ tục, người dân vẫn phải thực hiện hai bước (Bước 1: chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thụ lý hồ sơ, chuyển thuế, xong thì trình Văn phòng đăng ký đất đai TP. Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai TP ký giấy chứng nhận) và do thừa ủy quyền ký sổ đỏ nên vẫn phải đóng dấu Sở TN-MT. Do đó, chúng tôi tiếp tục xin kiến nghị UBND TP đề nghị với Bộ TN-MT thí điểm giao cho chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện ký cấp sổ đỏ mới.

Để khi người dân chọn một trong hai cách làm sổ đỏ thì đều làm ở chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, không phải đưa lên Sở TN-MT. Chỉ khác nhau là nếu chọn hình thức cấp sổ đỏ mới thì tốn kém hơn vì phải nộp thêm lệ phí cấp sổ và có khi mất thêm thời gian chuẩn bị hồ sơ trong trường hợp phải đo, vẽ bản vẽ mới. Sở TN-MT cũng đang kiến nghị UBND TP giao Sở Thông tin - Truyền thông chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan và UBND 24 quận, huyện xác định việc triển khai phần mềm ISO điện tử để hồ sơ được “chạy” liên thông, nhanh hơn.

Đình Sơn (thực hiện)